Que faut-il vérifier avant d’acheter une maison ?

Le dossier de diagnostic technique, remis par le vendeur

Le dossier de diagnostic technique réunit les diagnostics que le vendeur doit faire réaliser avant de vendre. Il est joint à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique. Pour une maison, il comprend, selon l’âge et la situation du bien :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE), valable dix ans ;
• l’audit énergétique, si la maison est classée E, F ou G, valable cinq ans ;
• le constat de risque d’exposition au plomb, si la maison a été construite avant le 1er janvier 1949 ;
• l’état d’amiante, si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 ;
• l’état des installations d’électricité et de gaz, si elles ont plus de quinze ans, valable trois ans ;
• le contrôle de l’assainissement non collectif, de moins de trois ans, si la maison n’est pas raccordée au réseau public ;
• l’état relatif aux termites, de moins de six mois, dans les zones délimitées par arrêté préfectoral ;
• l’information sur le risque de mérule, dans les zones délimitées par arrêté préfectoral ;
• l’état des risques, de moins de six mois ;
• l’état des nuisances sonores aériennes, si la maison se trouve dans le plan d’exposition au bruit d’un aérodrome ;
• le carnet d’information du logement, pour un logement construit, ou rénové avec des travaux qui touchent à sa performance énergétique, à la suite d’un permis ou d’une déclaration préalable déposés depuis le 1er janvier 2023.

Pour un appartement, la liste est la même, sans l’audit énergétique, avec en plus la surface privative mesurée selon la loi Carrez et les documents de la copropriété.

Source : Service Public, « Quels sont les diagnostics immobiliers à fournir en cas de vente d’un logement ? », et ministère de la Transition écologique, « Diagnostics techniques immobiliers », vérifiés le 8 octobre 2026.

Les points que le dossier de diagnostic ne couvre pas

Le dossier de diagnostic décrit l’état de la maison au jour de la vente. Il ne dit pas ce que cet état implique pour vous, ni ce que la maison permettra après l’achat :

• le coût des travaux que les diagnostics signalent, et les délais dans lesquels certains s’imposent ;
• la régularité des travaux réalisés par les propriétaires successifs ;
• les servitudes qui pèsent sur le terrain ;
• la faisabilité de votre projet d’agrandissement ou de transformation ;
• le coût total de l’achat, au-delà du prix affiché.

Les risques naturels et technologiques, ainsi que les règles du plan local d’urbanisme, font l’objet de notre guide sur les risques à vérifier avant l’achat. Nous détaillons ici les autres points, avec l’endroit où les vérifier.

Le coût et les délais des travaux signalés par les diagnostics

Les diagnostics décrivent l’état de la maison : l’état de l’installation électrique liste des anomalies, l’état d’amiante localise des matériaux, le DPE attribue une classe énergétique. À l’exception de l’audit énergétique, ils n’indiquent pas ce que coûteront les travaux qu’ils révèlent.

Pour une maison classée E, F ou G, l’audit énergétique est donc le premier document à lire. Il présente au moins deux propositions de travaux, dont un parcours par étapes qui doit amener la maison au moins en classe B, avec une estimation de leur coût et les principales aides mobilisables.

Source : Service Public, « Audit énergétique lors de la vente d’un logement », vérifié le 8 octobre 2026.

Si le contrôle de l’assainissement non collectif conclut à une non-conformité, c’est à vous, acquéreur, de réaliser les travaux de mise en conformité, dans un délai d’un an après la signature de l’acte de vente. Ce coût s’ajoute au prix d’achat.

Source : Service Public, « Assainissement non collectif », vérifié le 8 octobre 2026.

Si vous envisagez de louer la maison, la classe énergétique fixe le calendrier : un logement classé G ne peut plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025, un logement classé F ne le pourra plus en 2028, un logement classé E en 2034. Les loyers des logements F et G ne peuvent plus être augmentés. Nous détaillons l’effet de ces règles sur l’équilibre d’une location dans notre guide sur l’investissement locatif autofinancé.

Source : Service Public, « Diagnostic de performance énergétique (DPE) », vérifié le 8 octobre 2026.

Les travaux réalisés sans autorisation par les anciens propriétaires

Des travaux réalisés sans autorisation par un ancien propriétaire peuvent faire obstacle à vos propres demandes d’autorisation, pendant dix ans après leur achèvement, et sans limite de temps s’ils exigeaient un permis de construire qui n’a jamais été obtenu. C’est la règle de l’article L421-9 du code de l’urbanisme : au-delà de dix ans, la mairie ne peut plus refuser une nouvelle autorisation au motif de cette irrégularité, sauf exceptions. Elle ne s’applique pas, notamment, à une construction réalisée sans le permis de construire qui était exigé, ni à une construction située dans une zone exposée à un risque naturel.

Une véranda, un garage transformé en pièce à vivre, des combles aménagés, une extension ou une piscine peuvent exiger, selon leur surface, un permis de construire ou une déclaration préalable. Avant d’acheter une maison que vous comptez agrandir ou transformer, demandez au vendeur les autorisations obtenues et la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux, déposée en mairie à la fin du chantier. Selon Service Public, la mairie dispose de trois mois pour contester cette déclaration, cinq mois en secteur patrimonial ou en zone de risques ; sans réponse de sa part, les travaux sont considérés comme achevés et conformes.

Les poursuites contre des travaux réalisés sans autorisation se prescrivent par ailleurs : six ans après l’achèvement pour l’action pénale, dix ans pour l’action civile de la commune, cinq ans pour l’action des voisins.

Source : Légifrance, article L421-9 du code de l’urbanisme, Service Public, « Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux », et « Travaux sans autorisation d’urbanisme », vérifiés le 8 octobre 2026.

Les servitudes qui pèsent sur le terrain

Deux sortes de servitudes peuvent peser sur un terrain. Les servitudes de droit privé, comme un droit de passage au profit d’un voisin, se vérifient avec le notaire et au service de la publicité foncière. Les servitudes d’utilité publique, comme une ligne électrique, une canalisation de gaz ou les abords d’un monument historique, figurent en annexe du plan local d’urbanisme ; celles qui sont publiées sur le Géoportail de l’urbanisme se consultent en ligne, parcelle par parcelle.

Une servitude de passage permet au propriétaire d’un terrain voisin de traverser le vôtre. Elle peut avoir été fixée à l’amiable, par un acte sous seing privé ou un acte notarié, ou s’imposer de droit lorsque le terrain voisin est enclavé. Demandez au vendeur la copie de son titre de propriété avant de signer la promesse de vente.

Avant la vente, le notaire vérifie l’existence de servitudes et d’hypothèques. L’acte de vente est ensuite publié au service de la publicité foncière, ce qui le rend opposable aux tiers. Selon Service Public, la copie d’un acte publié se demande à ce service, pour 6 à 30 euros. En Alsace-Moselle, la demande se fait au Livre foncier.

Source : Service Public, « Servitude de passage », « Acte de vente d’un logement existant » et « Copie d’un acte publié », vérifiés le 8 octobre 2026.

Votre projet après l’achat : certificat d’urbanisme et droit de préemption

Si vous achetez une maison pour l’agrandir, la diviser ou changer l’usage d’un bâtiment, la faisabilité du projet se vérifie avant la signature. Le certificat d’urbanisme opérationnel indique si le terrain peut accueillir un projet précis. Vous pouvez le demander à la mairie sans être propriétaire : toute personne intéressée par le terrain peut le faire, y compris un futur acquéreur.

La mairie dispose de deux mois pour délivrer un certificat opérationnel, et d’un mois pour un certificat d’information, qui se limite aux règles et aux taxes applicables. Sans réponse dans ce délai, un certificat tacite est acquis. Le certificat est valable dix-huit mois, prolongeable par périodes d’un an sur demande faite au moins deux mois avant son échéance. Pendant sa validité, une demande d’autorisation est examinée selon les règles en vigueur à la date du certificat, et les taxes ne peuvent pas augmenter.

Source : Service Public, « Certificat d’urbanisme », vérifié le 8 octobre 2026.

Dans les communes qui l’ont institué, le droit de préemption urbain permet à la commune d’acheter le bien à la place de l’acquéreur. Le vendeur adresse à la mairie une déclaration d’intention d’aliéner ; la commune dispose en principe de deux mois pour se prononcer, et son silence vaut renonciation. Ce délai s’ajoute au calendrier de la vente.

Source : Service Public, « Droit de préemption urbain », vérifié le 8 octobre 2026.

Le prix, les frais d’acquisition et la taxe foncière

Le prix des ventes passées se consulte sur la base publique des valeurs foncières, tenue par l’administration fiscale et publiée sur explore.data.gouv.fr. Elle couvre les ventes des cinq dernières années et se met à jour en avril et en octobre. Les départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin, de la Moselle et Mayotte n’y figurent pas. La base indique le prix, la surface et la date de chaque vente ; elle ne dit rien de l’état des biens vendus.

Les frais d’acquisition, souvent appelés frais de notaire, sont composés pour l’essentiel de taxes. Dans l’ancien, d’après le BOFiP, les départements qui l’ont voté peuvent appliquer jusqu’au 31 mars 2028 une taxe départementale de 5 %, au lieu de 4,50 % ; d’autres taxes s’y ajoutent. Cette hausse ne s’applique pas à l’achat d’une première résidence principale, lorsque l’acquéreur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale dans les deux années précédentes. Selon impots.gouv.fr, s’y ajoutent la contribution de sécurité immobilière, de 0,1 %, les débours, et les émoluments du notaire, fixés par un barème dégressif de 3,87 % à 0,799 % hors taxes selon les tranches du prix.

La taxe foncière de l’année de la vente est due en totalité par le propriétaire au 1er janvier, c’est-à-dire par le vendeur. L’acte de vente peut prévoir que vous lui en remboursiez une part, au prorata : c’est un accord entre vous, que l’administration ignore. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière. Pour une résidence secondaire, la taxe d’habitation reste due, et les communes situées en zone tendue peuvent la majorer.

Si vous financez l’achat par un crédit, la promesse de vente comporte une condition suspensive d’obtention du prêt, d’une durée d’au moins un mois : si le prêt est refusé, les sommes versées vous sont remboursées. Vous disposez en outre d’un délai de rétractation de dix jours, à compter du lendemain de la notification de la promesse.

Source : data.gouv.fr, « Demandes de valeurs foncières », BOFiP, actualité du 17 juin 2026, impots.gouv.fr, « Frais d’acquisition », impots.gouv.fr, « Taxe foncière l’année de la vente », Service Public, « Promesse de vente » et « Taxe d’habitation sur les résidences secondaires », vérifiés le 8 octobre 2026.

Ce qu’aucun dossier de vente ne vous dira

Le dossier de vente décrit la maison telle qu’elle a été examinée, et plusieurs réponses se trouvent ailleurs. Le montant exact des travaux est fixé par les devis des entreprises. L’autorisation de votre projet appartient à la mairie : le certificat d’urbanisme opérationnel indique si le terrain peut l’accueillir, et seule l’autorisation délivrée permet de le réaliser.

Certains défauts échappent à tous les diagnostics, comme l’état de la structure, de la charpente ou l’humidité d’un mur : ils s’examinent lors d’une visite, accompagné d’un professionnel du bâtiment. Enfin, la base des valeurs foncières donne le prix des ventes passées dans le secteur, pas la valeur de la maison une fois les travaux faits, ni son prix à la revente.

Les vérifications avant d’acheter une maison, en un tableau

Réunir ces informations avant de signer la promesse de vente

Ces vérifications se font auprès d’interlocuteurs différents : le vendeur, la mairie, le notaire, les bases publiques. L’étude de faisabilité PROVIIS en réunit une partie dans un seul document, à partir de la parcelle. Votre Conseiller PROVIIS y présente les règles d’urbanisme applicables, avec l’article du règlement qui les fixe, et consulte les servitudes d’utilité publique, les prescriptions qui touchent le terrain, dont le droit de préemption urbain, et les risques recensés par les bases de l’État. Selon les prestations retenues dans votre devis, il analyse les diagnostics que vous lui transmettez et repère, lors d’une visite, l’état apparent du bâti.

Le logiciel PROVIIS chiffre ensuite les travaux poste par poste, à partir de prix relevés, calcule les frais d’acquisition au taux de votre département, simule le financement et compare les régimes fiscaux selon ce que vous comptez faire de la maison. La régularité des travaux passés et les servitudes de droit privé ne figurent pas dans l’étude : elles se vérifient avec le vendeur et le notaire.

Réunies avant la promesse de vente, ces informations vous permettent de décider en connaissance de cause. La décision d’acheter reste la vôtre.