Avant d’acheter une maison ou un terrain, vérifiez cinq choses : les risques naturels et technologiques de la zone, l’exposition du sol à l’argile, la pollution des sols aux alentours, les protections qui encadrent les travaux, comme les abords d’un monument historique, et les règles du plan local d’urbanisme. Le vendeur vous remet un état des risques, mais ce document ne couvre qu’une partie de cette liste. Le reste se vérifie gratuitement sur les sites publics de l’État, à partir de l’adresse ou du numéro de parcelle.
L’état des risques, le document que le vendeur doit vous remettre
L’état des risques, aussi appelé information des acquéreurs et locataires, est rempli par le vendeur, le plus souvent sur le service en ligne de l’État. Il est obligatoire lorsque le bien se situe dans l’un des secteurs suivants :
- le périmètre d’un plan de prévention des risques naturels, technologiques ou miniers, approuvé ou en cours d’élaboration ;
- une zone de sismicité de niveau 2 à 5 ;
- une zone à potentiel radon de niveau 3, le plus élevé ;
- une zone exposée au recul du trait de côte ;
- une zone soumise à l’obligation de débroussaillement.
Le vendeur vous le remet dès la première visite, puis il est annexé à la promesse de vente ou à l’acte de vente. Il doit dater de moins de six mois. Lorsque le bien se trouve dans un plan de prévention des risques, il contient l’extrait du règlement qui s’y applique et indique si des travaux sont prescrits sur le bien, et s’ils ont été réalisés. Il liste enfin les arrêtés de catastrophe naturelle qui ont touché le bien et donné lieu à une indemnisation.
Ce que l’état des risques ne couvre pas
La liste des secteurs qui rendent l’état des risques obligatoire est fixée par la loi. Un bien situé hors de ces secteurs n’en a pas, et plusieurs sujets qui pèsent directement sur un projet n’y figurent pas :
- l’exposition du sol à l’argile, qui fissure les maisons ;
- les anciens sites industriels du voisinage ;
- les protections patrimoniales, comme les abords d’un monument historique ;
- les règles de construction du plan local d’urbanisme.
Nous détaillons chacun de ces sujets ci-dessous, avec l’endroit où le vérifier.
L’argile, le risque qui fissure les maisons
Un sol argileux se rétracte quand il sèche et gonfle quand il se réhydrate. Ces mouvements lents provoquent des fissures en façade, le décollement d’une terrasse ou d’un garage, des portes et des fenêtres qui se déforment. Les maisons individuelles sont les plus exposées, parce que leurs fondations sont peu profondes. Selon le ministère de la Transition écologique, ce phénomène représente 42 % des dommages indemnisés au titre des catastrophes naturelles, et un sinistre coûte en moyenne 16 500 euros.
La carte d’exposition a été mise à jour par un arrêté du 9 janvier 2026. Les zones d’exposition moyenne et forte couvrent désormais 55 % du territoire hexagonal, contre 48 % en 2020. Cette nouvelle carte s’applique aux promesses et aux actes de vente de terrains non bâtis constructibles signés depuis le 1er juillet 2026.
Dans ces zones, le vendeur d’un terrain non bâti constructible doit fournir une étude géotechnique préalable, valable trente ans, jointe à la promesse ou à l’acte de vente. Pour une maison déjà construite, cette obligation n’existe pas : l’exposition du terrain se vérifie sur la carte de Géorisques, et l’état des fondations se constate sur place.
Source : ministère de la Transition écologique, « Retrait-gonflement des argiles dans la construction », mis à jour le 9 avril 2026.
Inondation, mouvement de terrain, risque industriel : lire le plan de prévention
Lorsqu’un bien se trouve dans un plan de prévention des risques, le document qui compte est le règlement de ce plan. Il fixe, zone par zone, ce qui peut être construit ou agrandi, et les travaux imposés aux bâtiments existants. Si vous envisagez une extension, un changement d’usage ou une division, lisez l’extrait joint à l’état des risques avant de compter sur ce projet.
Les arrêtés de catastrophe naturelle pris dans la commune sont publics et consultables sur Géorisques. L’état des risques ne cite que ceux qui ont touché le bien et donné lieu à une indemnisation. La liste complète de la commune montre si les inondations ou les sécheresses y reviennent.
Les sols pollués : regarder au-delà de la parcelle
Lorsqu’un terrain est classé en secteur d’information sur les sols, parce qu’une pollution y a été constatée, le vendeur doit vous en informer, et un projet de construction ou d’aménagement sur ce terrain impose une étude de sols. Les anciens sites industriels ne sont pas classés automatiquement dans ces secteurs : un site recensé pour une activité potentiellement polluante n’a pas forcément fait l’objet d’analyses. Leur présence à proximité se vérifie dans l’inventaire historique des sites industriels, publié sur Géorisques.
Source : Géorisques, « Les secteurs d’information sur les sols ».
Monument historique, site protégé : qui donne son accord pour vos travaux
Aux abords d’un monument historique, vos travaux sont soumis à l’accord de l’architecte des Bâtiments de France. Lorsqu’un périmètre délimité des abords existe, tous les travaux sur les immeubles qu’il contient sont concernés. À défaut, ce sont les travaux sur les immeubles situés dans le champ de visibilité du monument et à moins de 500 mètres. L’architecte des Bâtiments de France vérifie que le projet ne porte pas atteinte au monument et s’insère dans son environnement.
Ces protections, comme les autres servitudes d’utilité publique, sont annexées au plan local d’urbanisme et consultables sur le Géoportail de l’urbanisme.
Source : ministère de la Culture, « Réaliser des travaux en abords d’un monument historique ».
Le plan local d’urbanisme : ce que vous pourrez construire ensuite
Le plan local d’urbanisme classe chaque parcelle dans une zone et fixe ses règles : l’emprise au sol autorisée, la hauteur maximale, les distances à respecter par rapport à la rue et aux voisins, le stationnement, l’aspect des façades et des toitures. Un bien peut être sain et bien situé, et ne permettre aucun des agrandissements que vous aviez en tête. Le règlement se consulte en mairie ou sur le Géoportail de l’urbanisme.
Ce qu’aucune base publique ne vous dira
Les bases publiques décrivent une zone, pas votre bien. Elles ne disent rien de l’état des fondations, de la charpente ou de l’humidité d’un sous-sol : cela se constate sur place, avec un professionnel du bâtiment. Elles ne disent pas non plus si un sinistre passé a été réparé, ni ce que vos voisins prévoient de construire.
Elles peuvent aussi être incomplètes : une carte ancienne, un règlement en cours de révision, un service qui ne répond pas le jour de la consultation. Une absence d’information n’est pas une absence de risque. C’est pour cette raison que nos études indiquent, pour chaque source consultée, si elle a répondu.
Les risques à vérifier avant d’acheter, en un tableau
| Le sujet | Où le vérifier | Ce que cela peut changer pour votre projet |
|---|---|---|
| Inondation, mouvement de terrain, risque industriel ou minier | L’état des risques, et le plan de prévention sur Géorisques | Le règlement du plan peut interdire une extension ou imposer des travaux sur le bâtiment. |
| Séisme et radon | L’état des risques, et Géorisques | Une fiche d’information est jointe à l’état des risques : lisez-la avant de signer. |
| Argile | La carte d’exposition sur Géorisques | Pour un terrain constructible, une étude géotechnique préalable ; pour construire, des fondations adaptées. |
| Sols pollués | Les secteurs d’information sur les sols et l’inventaire des anciens sites industriels, sur Géorisques | Une étude de sols avant de construire ou d’aménager un terrain classé. |
| Monument historique et servitudes | Les annexes du plan local d’urbanisme, sur le Géoportail de l’urbanisme | L’accord de l’architecte des Bâtiments de France pour vos travaux aux abords d’un monument. |
| Règles d’urbanisme | Le règlement du plan local d’urbanisme, en mairie ou sur le Géoportail de l’urbanisme | L’emprise, la hauteur et les distances qui encadrent tout agrandissement. |
Réunir ces informations avant de vous engager
Toutes ces vérifications portent sur la même parcelle, mais elles se font sur des sites différents, et chacune ne répond qu’à une partie de la question. L’étude de faisabilité PROVIIS les réunit dans un seul document. Votre Conseiller PROVIIS consulte les bases publiques de l’État à partir de la parcelle : risques naturels et technologiques, sols pollués à proximité, servitudes et protections, espaces naturels protégés, règlement d’urbanisme article par article. Il met ensuite ces éléments en regard de votre projet, avec les travaux, le financement et la fiscalité. Chaque information est citée avec sa source.
L’étude vous donne, avant la promesse de vente, ce qu’il faut savoir pour décider. La décision d’acheter reste la vôtre.
