Un investissement locatif est autofinancé quand les loyers réellement encaissés, une fois retirés les mois sans locataire et les impayés, paient la mensualité du crédit, les charges, la taxe foncière et l’impôt. Aucun taux de rendement ne permet de le savoir à l’avance : le résultat dépend du bien, de son prix réel, de votre crédit et du régime fiscal choisi. Il se calcule ligne par ligne, avec les vrais montants.
Comment savoir si les loyers couvrent le crédit, les charges et l’impôt
Un investissement locatif s’équilibre quand les loyers réellement encaissés paient tout ce que le bien coûte chaque mois. Le calcul se fait ligne par ligne, en partant du loyer et en retirant :
- la mensualité du crédit, assurance emprunteur comprise ;
- les charges de copropriété que vous ne pouvez pas récupérer sur le locataire ;
- la taxe foncière, ramenée au mois ;
- l’assurance du propriétaire non occupant et, le cas échéant, les frais de gestion ;
- l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux dus sur ces loyers.
Ce qui reste, crédit et impôts payés, dit si le bien s’autofinance. S’il manque de l’argent, la somme à ajouter chaque mois est votre effort d’épargne. Le rendement brut, qui rapporte le loyer annuel au prix d’achat, ne contient aucune de ces lignes.
Ce que les calculs rapides ne prennent pas en compte
La plupart des simulations comparent un loyer à une mensualité, ou fixent un taux de rendement à atteindre. Plusieurs éléments qui décident de l’équilibre réel n’y figurent pas :
- les mois sans locataire et les loyers impayés ;
- l’impôt, qui change selon la façon dont vous louez et détenez le bien ;
- la taxe foncière réelle de la commune, remplacée par une moyenne ;
- les frais d’acquisition et les travaux, comptés au forfait ;
- la performance énergétique, qui peut interdire de louer ou de réviser le loyer.
Nous détaillons chacun de ces éléments ci-dessous, avec l’endroit où trouver le montant qui vous concerne.
Les mois sans locataire et les loyers impayés
Un loyer annoncé n’est pas un loyer encaissé. Entre deux locataires, le logement reste vide le temps de le remettre en état et de le relouer, et ces mois-là, la mensualité et la taxe foncière continuent. Un locataire peut aussi cesser de payer, et la procédure pour récupérer les sommes dues prend du temps.
Un calcul sérieux retire donc du loyer une part de vacance et une part d’impayés, et prévoit une période sans loyer au démarrage. Il existe des protections : Visale, la caution gratuite d’Action Logement, paie au propriétaire les loyers et charges impayés lorsque le locataire y est éligible.
Source : Service Public, « Garantie Visale », vérifié le 7 octobre 2026.
Quel impôt paie-t-on sur les loyers, en location vide ou meublée ?
En location vide, si vos loyers ne dépassent pas 15 000 € par an, le régime micro-foncier s’applique : un abattement de 30 % représente toutes vos charges. Vous pouvez opter pour le régime réel, qui déduit les charges réelles, et cette option vous engage pour trois ans. Au réel, un déficit foncier, hors intérêts d’emprunt, s’impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Ce plafond passe à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique qui font sortir un logement des classes E, F ou G, payés jusqu’au 31 décembre 2027.
En location meublée non professionnelle, le régime micro-BIC applique depuis 2025 un abattement de 50 % pour la location de longue durée. Au régime réel, l’amortissement du bien peut réduire l’impôt sur les loyers pendant plusieurs années.
Les prélèvements sociaux ne sont pas les mêmes : 17,2 % sur les revenus fonciers d’une location vide, 18,6 % sur les revenus d’une location meublée non professionnelle. Sur un même bien, au même loyer, ce qui reste chaque mois peut donc passer d’un excédent à un effort d’épargne selon le régime retenu.
Sources : Service Public, « Revenus fonciers », Service Public, « Location meublée », impots.gouv.fr, principales nouveautés 2026, vérifiés le 7 octobre 2026.
Qui paie la taxe foncière d’un logement loué ?
Le propriétaire au 1er janvier paie la taxe foncière, même si le logement est loué. Elle ne fait pas partie des charges que vous pouvez récupérer sur le locataire ; seule la taxe d’enlèvement des ordures ménagères l’est. Son montant dépend de la commune et change d’une année à l’autre : le plus sûr est de demander au vendeur son dernier avis d’imposition plutôt que de retenir une moyenne.
Source : Service Public, « Taxe foncière », vérifié le 7 octobre 2026.
Le coût d’achat réel : frais d’acquisition et travaux
Dans l’ancien, les frais d’acquisition représentent généralement 7 à 8 % du prix, selon le département. Depuis le 1er avril 2025, les départements peuvent porter les droits de mutation à 5 % pour trois ans, et cette hausse s’applique à un achat locatif. Ces frais, comme les travaux, s’ajoutent au prix et augmentent soit l’apport, soit la mensualité.
Les travaux comptés au forfait au mètre carré peuvent s’écarter fortement de leur coût réel. Un chiffrage poste par poste, à partir des travaux réellement nécessaires, permet de connaître le coût de revient du bien.
Source : Service Public, « Frais de notaire », vérifié le 7 octobre 2026.
Peut-on encore louer un logement classé F ou G ?
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail. Ce sera le cas des logements classés F en 2028 et E en 2034. Depuis le 24 août 2022, le loyer d’un logement F ou G ne peut plus être augmenté, ni à la révision annuelle, ni à la relocation.
Un bien bon marché mais mal classé peut donc demander des travaux de rénovation avant de pouvoir être loué, ou rester à un loyer figé. Ces travaux entrent dans le coût de l’opération. Avant d’acheter, vérifiez aussi les autres points du bien, que nous détaillons dans notre guide des risques à vérifier avant d’acheter.
Sources : Service Public, « Logement décent », Service Public, « Révision du loyer », vérifiés le 7 octobre 2026.
L’amortissement du meublé est-il imposé à la revente ?
Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel de la location meublée non professionnelle sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. L’impôt économisé pendant la location peut ainsi être en partie payé à la revente. Les résidences services sont exclues de cette règle.
Source : impots.gouv.fr, « Vente d’un bien donné en location meublée », vérifié le 7 octobre 2026.
Ce qu’aucun simulateur ne vous dira
Un simulateur calcule à partir des chiffres que vous lui donnez. Il ne sait pas quel loyer vous obtiendrez réellement, ni combien de temps le logement restera vide, ni dans quel état sont la toiture, l’installation électrique ou les parties communes. Il ne connaît pas les travaux votés ou à venir en copropriété.
Il ne prévoit pas non plus l’évolution des règles : un régime fiscal, un plafond ou un calendrier de performance énergétique peuvent changer pendant les vingt ans d’un crédit. La révision annuelle du loyer, quand le bail la prévoit, est plafonnée par l’indice de référence des loyers publié par l’Insee, et dans certaines villes, le loyer de départ est lui-même encadré.
Sources : Service Public, « Révision du loyer », Service Public, « Encadrement des loyers », vérifiés le 7 octobre 2026.
Les postes d’un investissement locatif, en un tableau
| Le poste | Où trouver le montant | Ce qu’il peut changer chaque mois |
|---|---|---|
| Le loyer | Les annonces comparables du secteur, et l’encadrement des loyers dans les villes concernées | Le point de départ du calcul : un loyer surestimé fausse toutes les lignes suivantes. |
| La vacance et les impayés | L’historique de location du bien, s’il est déjà loué | Une part du loyer annuel qui n’est jamais encaissée. |
| La mensualité | La simulation de prêt de votre banque, assurance comprise | Une dépense fixée par l’offre de prêt, pour toute la durée d’un crédit à taux fixe. |
| Les charges de copropriété | Les trois derniers relevés de charges et les procès-verbaux d’assemblée générale | La part non récupérable sur le locataire, et les travaux votés. |
| La taxe foncière | Le dernier avis d’imposition du vendeur | Un montant fixé par la commune, dû chaque année, que le locataire ne rembourse pas. |
| L’impôt et les prélèvements sociaux | Votre tranche d’imposition et le régime fiscal retenu | Ce qui peut faire passer le résultat au-dessus ou au-dessous de zéro. |
| La performance énergétique | Le diagnostic de performance énergétique remis par le vendeur | Un loyer figé, ou des travaux avant de pouvoir louer. |
Réunir ces informations avant d’investir
Chacun de ces postes se cherche dans un document différent, et ils dépendent les uns des autres : le régime fiscal change l’impôt, les travaux changent le prêt, le prêt change ce qui reste chaque mois. L’étude de faisabilité PROVIIS les réunit pour le bien que vous visez. Votre Conseiller PROVIIS chiffre les travaux poste par poste, calcule les frais d’acquisition du département, et met en regard le loyer réellement encaissé, après vacance et impayés, avec la mensualité, les charges, la taxe foncière et l’impôt. Il compare sur le même bien les façons de le louer et de le détenir, et vous présente ce qui reste chaque mois dans chacune, ainsi que la part de votre capacité d’emprunt que le projet engage.
L’étude vous donne, avant de signer, de quoi décider. La décision d’investir reste la vôtre.
